Antworten von Bürgermeister Sebastian Seidel

Welche Nutzungen sind in dem Streifen mit den “Betriebsleiterwohnhäusern“ östlich der Straße “Am Haus Langen” nach dem geltenden Bebauungsplan Nr. 11 „Gewerbe- und Industriegebiet“ zulässig?
Zulässig ist in diesem Streifen nur betriebsbezogenes Wohnen. Das bedeutet, dass nur jemand, der Aufsichts- oder Bereitschaftsperson oder Betriebsinhaber oder -leiter eines dahinter liegenden Betriebes (Zugang über die Straße “Boschweg”) ist, dort wohnen darf. Sonstiges Wohnen oder die Ausübung der eigentlichen Gewerbetätigkeit auf diesen Grundstücken ist unzulässig.

Warum hat die Gemeinde das denn so geplant und wann war das?
Der Bebauungsplan stammt aus dem Jahre 1975. Zwischenzeitlich ist er mehrfach geändert worden, aber die Regelung mit den „Betriebsleiterwohnhäusern“ gilt nach wie vor. Intention dieser Regelung war es seinerzeit, dass diejenigen, die selbst ein Gewerbe betreiben, neben ihrem Betrieb wohnen können, also „nah dran“ sind, wenn betriebliche Abläufe das erfordern. Gleichzeitig diente dieser Grundstücksstreifen als „Puffer“ zu dem dahinter liegenden Gewerbegebiet, weil sich Betriebsleiter nicht in dem Maße auf den Immissionsschutz berufen können, wie Bewohner eines allgemeinen Wohngebiets. Denn sie betreiben ja selbst ein Gewerbe und können zumindest die von ihren Betrieben ausgehenden Emmissionen selbst steuern.

Wieso sind denn dann überhaupt Grundstücke geteilt worden und wer hat das zugelassen?
Die Gründe kennen nur diejenigen, die die Teilungen initiiert haben. Der Gemeinde jedenfalls sind diese Gründe nicht bekannt. Im Übrigen ist die Teilungsbehörde der Kreis Warendorf. Dieser entscheidet über die Teilungsgenehmigung.

Konnten die Teilungen denn nicht verhindert werden?
Es handelt sich in erster Linie um eine bauordnungsrechtliche Prüfung, bei der Abstände zu Grundstücksgrenzen, Brandschutz etc. geprüft werden. Dem Bebauungsplan widersprechende Verhältnisse dürfen dabei nicht entstehen. Das ist aber nur durch eine Teilung oder einen Verkauf eines Teilgrundstücks nicht gleich der Fall, da ja oftmals auch aus steuerlichen oder anderen Gründen Teileigentum gebildet wird und auch bei Betriebsleitern und Betriebsinhabern nicht immer Personenidentität besteht. Dass der Bebauungsplan weiterhin eingehalten wird, muss die Genehmigungsbehörde dabei voraussetzen. Die Gemeinde hat im Übrigen bei einer Teilung im Jahre 2002 den Kreis Warendorf erfolgreich gebeten, einen Hinweis in die Teilungsgenehmigung aufzunehmen, dass nur betriebsbezogenes Wohnen zulässig ist. Die letzte Teilung hat im Jahre 2010 stattgefunden.

Wird durch die Teilung nicht gegen den Bebauungsplan verstoßen?
Nein, es kommt nämlich nicht darauf an, dass ein „Betriebsleiterwohnhaus“ auf derselben Grundstücksparzelle steht, wie der dazugehörige Betrieb. Ebenso spielt es auch keine Rolle, in wessen Eigentum die Grundstücke stehen. Wichtig ist, dass die Wohnnutzung betriebsbezogen ist. Das bedeutet, dass der Betriebsleiter, der in einem „Betriebsleiterwohnhaus“ wohnt, zu dem Betrieb, der damit in Bezug steht, gehören muss: Es kommt also auf die Nutzung an!

Wer wäre zuständig, für die Einhaltung der Vorschriften zu sorgen?
Die Bauaufsichtsbehörde ist der Kreis. Er hat in solchen Fällen aber ein Ermessen und würde jeden Einzelfall prüfen. Bisher ist er nicht tätig geworden. Daraus, dass der Kreis aber in einem Fall nicht tätig wird, kann die betreffende Person aber keinen Anspruch ableiten, die von ihm ausgeführte Nutzung sei rechtmäßig. Folglich versetzt das auch einen Rechtsnachfolger (Erbe, Käufer) nicht in die Situation seine Nutzung (betriebsunabhängiges Wohnen) sei nunmehr zulässig.

Wie ist die Situation denn heute?
Die planungsrechtliche Situation hat sich nicht verändert. Aber die faktische Nutzung ist eine andere. Betriebsbezogenes Wohnen findet dort schlicht nicht mehr statt.

Es ist am 19.01.2018 ein Haus zwangsversteigert worden, dessen damaliger Eigentümer dort unzulässigerweise wohnte. Er hatte sich vor ein paar Jahren bei der Gemeindeverwaltung informiert, ob er eine zweite Wohneinheit errichten könne. Wurde sein Haus deshalb zwangsversteigert, weil er dort nicht wohnen durfte?
Die Zwangsversteigerung hatte mit dem unzulässigen Wohnen rein gar nichts zu tun. Laut Bericht in den Westfälischen Nachrichten vom 20.01.2018 war die Person aufgrund eines Jobverlusts nicht mehr in der Lage, seine Zahlungsverpflichtungen gegenüber seiner Bank zu bedienen. Folge davon war letzten Endes die Zwangsversteigerung. Das ist tragisch genug. Die genauen Umstände zur finanziellen Situation des damaligen Eigentümers sind der Gemeinde aber nicht bekannt. Noch unter meinem Vorgänger Ludger Banken hatte die Person Anfang 2015 Kontakt zur Gemeindeverwaltung gesucht, um sich zu informieren, unter welchen Voraussetzungen eine zweite Wohneinheit zulässig wäre. Dabei ist ihm mitgeteilt worden, dass in seiner Immobilie nur betriebsbezogenes Wohnen zulässig sei.

Hätte die Gemeinde dieser Person nicht helfen können? Wenn der Bebauungsplan geändert worden wäre, wie jetzt beabsichtigt, dann hätte das Haus vielleicht zu einem höheren Wert versteigert werden können.
Der Gemeinde hat und hatte - wie bereits oben beschrieben - keine Kenntnisse zur wirtschaftlichen Situation dieser Person. Sie kann also nicht beurteilen, ob höhere Erlöse in einer Zwangs-versteigerung überhaupt geholfen hätten, die Insolvenz abzuwenden, in der sich diese Person (laut Bericht der Westfälischen Nachrichten vom 20.01.2018) befunden hat. Im Übrigen ist doch überhaupt nicht klar, wie lange das Bebauungsplanverfahren dauert und wie es genau ausgeht. Dazu unten mehr.

Wann hat sich denn die Gemeinde damit befasst, über Änderungen am derzeitigen Bebauungsplan nachzudenken?
Das ist eine so komplexe Situation, dass man sie nicht einfach lösen kann. Im Jahr 2017 hat die Gemeindeverwaltung mitbekommen, dass für das Grundstück „Am Haus Langen 11“ eine Zwangsversteigerung anberaumt worden sei. Die erste Zwangs-versteigerung ist erfolglos gewesen. Wir haben überlegt, ob wir dieses „planungsrechtliche Dilemma“ - es findet dort, wie bereits oben beschrieben, kein betriebsbezogenes Wohnen mehr statt - irgendwie lösen können.

Wie ist es dann weiter gegangen?
Im Oktober 2017 haben wir die Fraktionsspitzen darüber informiert, dass wir in einen Denkprozess eingestiegen seien und uns mit Fachleuten dazu austauschen wollen, um den politischen Gremien der Gemeinde einen Vorschlag zu machen, wie wir mit der Situation künftig umgehen wollen. Dann kam der zweite Versteigerungstermin beim Amtsgericht Warendorf im Januar 2018. Es hat dann bis zum Oktober 2018 gebraucht, bis wir den Ausschuss für Planung und Umweltschutz informiert haben. Da waren wir nämlich an einem Punkt, an dem alle Fachleute uns gesagt haben, dass wir ohne Lärm- und Geruchsgutachten die Lage nicht weiter bewerten können. Danach gab es Gespräche mit allen betroffenen Eigentümern und die entsprechenden Gutachten sind gefertigt worden.

Was kam denn dabei heraus?
Die Gutachten wurden in der Sitzung des Ausschusses für Planung und Umweltschutz im Juli 2019 vorgestellt. Dort hat auch Frau Maren Dinter vom durch die Gemeinde beauftragten Planungsbüro Tischmann Loh den Lösungsansatz der Aufhebung des Bebauungsplans für den Streifen mit den „Betriebsleiterwohnhäusern“ östlich der Straße „Am Haus Langen“ vorgestellt. Ebenso hat Frau Dinter dargelegt, welche anderen Möglichkeiten geprüft, aber nach Rücksprache mit den Gutachtern und einem Fachanwalt verworfen worden sind.

Wie steht die Politik denn dazu?
Im Ausschuss für Planung und Umweltschutz gab es einen Beschluss mit 9 Ja-Stimmen und 1 Enthaltung und im Gemeinderat einen einstimmigen Beschluss in ein Verfahren zur Aufhebung des Bebauungsplans für den Streifen mit den „Betriebsleiterwohnhäusern“ östlich der Straße „Am Haus Langen“ einzusteigen und die frühzeitige Beteiligung durchzuführen.

Was wäre denn zulässig, wenn der Bebauungsplan an der Stelle aufgehoben würde?
Eine Aufhebung des Bebauungsplans für den Streifen mit den „Betriebsleiterwohnhäusern“ hätte zur Folge, dass folgende Nutzungen zulässig wären:

1. betriebsbezogenes Wohnen („Betriebsleiterwohnhäuser“)
2. sonstiges Wohnen
3. verträgliches Gewerbe
4. freie Berufe

Das immer unter der Voraussetzung des § 34 Baugesetzbuch , dass sie sich in die Umgebung einfügen. Keineswegs wird ein Gewerbe- in ein Wohngebiet geändert.

Könnte nicht einfach die Festsetzung mit dem betriebsbezogenen Wohnen dahingehend verändert werden, dass nur „verträgliches Gewerbe“ und „freie Berufe“ zulässig sind? Dann könnte doch die Gemeinde Gewerbesteuererträge kassieren.
Es wohnen Menschen in den Häusern. Wenn diese weiterhin dort wohnen bleiben sollen, dann funktioniert das nicht. Denn deren Wohnen bliebe weiterhin unzulässig. Im Übrigen entscheidet der Eigentümer, wie er im Rahmen des rechtlich Zulässigen sein Eigentum nutzt. In Leserbriefen wurde angenommen, dass ein Gewerbebetrieb, der in einem der „Betriebs-leiterwohnhäuser“ betrieben würde, 15.000 EUR Gewerbesteuer pro Jahr abwerfen würde. Um Gewerbesteuer von 15.000 EUR pro Jahr an die Gemeinde abführen zu müssen, muss ein reiner Gewinn von 100.000 EUR beim Betrieb festgestellt werden. In der Gemeinde Everswinkel führen 144 Betriebe weniger als 15.000 EUR an Gewerbesteuer ab. 49 Betriebe führen mehr als 15.000 EUR Gewerbesteuer ab.

Hatte denn derjenige, der die Immobilie ersteigert hat, einen Wissensvorteil?
Ich habe sehr wohl mitbekommen, wie über solch ein Thema angereichert durch Begriffe wie „Vetternwirtschaft“ oder „krumme Geschäfte“ diskutiert wird. Wäre es so gewesen, dass derjenige, der im Zwangsversteigerungsverfahren im Januar 2018 den Zuschlag bekommen hat, ein Wissen gehabt hätte, über welches andere nicht verfügten, dann wäre es in der Tat nicht in Ordnung. Bei allen Meinungsverschiedenheiten, die es naturgemäß in einem Gemeinderat auch einmal gibt, nehme ich aber für die Ratsmitglieder - egal welcher Partei - in Anspruch, dass Ihnen vertraut wird, dass sie sich an die gesetzlich geregelte Verschwiegenheits-pflicht gehalten haben und in allen anderen Bereichen, wo das erforderlich ist, auch halten. Und das Vertrauen nehme ich auch für meine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Gemeinde-verwaltung und mich selbst natürlich auch in Anspruch. Ich finde es nicht in Ordnung, dass eine gesamte Gemeindeverwaltung und ein gesamter Gemeinderat mit völlig haltlosen Vorwürfen derart in Misskredit gebracht werden. Sollte jemand Hinweise haben, dass es anders ist, dann sollte er mir das mitteilen. Dann müsste dem selbstverständlich nachgegangen werden, aber haltlose Behauptungen helfen niemandem weiter.

Könnte man denn nicht das besagte Grundstück aussparen? Denn derjenige, der es ersteigert hat, wusste ja, dass dort nur betriebsbezogenes Wohnen zulässig ist und hat auch dementsprechend weniger für das Grundstück bieten müssen.
Nein, das geht nicht. Das mag man ungerecht finden, aber wir können hier nicht Grundstücke herauspicken, für die wir die Aufhebung des Bebauungsplans nicht wollen. Im Übrigen ergibt sich immer dann, wenn an planerischen Festsetzungen etwas verändert wird, eine Wertsteigerung. Das passiert bei einer Nachverdichtung, weil das Grundstück nunmehr ganz anders bebaut werden kann, und das passiert einer Veränderung der Gebietskategorie. Bei dem Bau-vorhaben an der Warendorfer Straße wurde die Kategorie „Mischgebiet“ (MI) in die Kategorie „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) geändert. Bei der alten Elberich-Halle wurde die Kategorie „Gewerbegebiet“ (GE) in die Kategorie „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) geändert.

A.) FDP-Antrag vom 17.07.2020 - beantwortet durch den Leiter des Amtes für Planen, Bauen und Umwelt, Herrn Norbert Reher

1.) Sind Gewerbebetriebe, die sich für ein Grundstück am Haus Langen interessierten, abgewiesen worden?
Nein, es sind (seit der Erstvermarktung an die Betriebsleiter in den 80er Jahren) keine Grundstücke seitens der Gemeinde dort vermarktet worden, da alle in Privateigentum. Im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung hat es viele mündliche und fernmündliche Anfragen gegeben, was auf dem Grundstück / in dem Wohnhaus zulässig ist. Gefragt wurde nach „reinem Wohnen“, aber auch nach Gewerbe. Es wurde immer auf den rechtsgültigen Bebauungsplan verwiesen, nach dem dort nur Betriebsleiterwohnnutzungen zulässig sind, jedoch kein betriebs-unabhängiges Wohnen und nicht das eigentliche Gewerbe, sondern eben nur die Wohnung des Betriebsleiters.

2. Gibt es Konflikte mit den Anwohnern?
Der Gemeinde nicht bekannt.

3. Wie ist der Stand der Planungen?
Vom 22.05. bis 22.06.2020 fand das Verfahren der frühzeitigen Beteiligung statt. Es gab 2 private Einwendungen – nicht aus der unmittelbaren Nachbarschaft – und eine gemeinschaftliche Einwendung von 3 Gewerbetreibenden aus dem östlich gelegenen Gewerbe- und Industriegebiet. Dabei wurden u.a. Erweiterungsabsichten eines Gewerbebetriebes aufgezeigt, die noch konkretisiert werden müssen, um dann zusammen mit einer Nutzungsänderung innerhalb eines Gebäudes am Boschweg (neues Fitnessstudio) Eingang in eine ergänzende Immissionsbetrachtung zu finden. Über diese ergänzend zu beauftragende Gutachterleistung ist vor Beauftragung eine ergänzende Vereinbarung mit den Eigentümern zur anteiligen Kostenübernahme zu schließen. Darüber hinaus gibt 7 Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange mit Anregungen und Einwendungen (die Handwerkskammer lehnt die Teilaufhebung des Bebauungsplans ab).

4. Wie reagieren die Aufsichtsbehörden?
Der Kreis Warendorf erhebt im Bebauungsplanverfahren keine grundsätzlichen Bedenken, weist aber darauf hin, dass das zwischenzeitlich eröffnete Fitnessstudio am Boschweg in einer ergänzenden Stellungnahme des Immissionsgutachters bewertet werden sollte. Auf private Einwendungen und Beschwerden über das Vorgehen der Gemeinde und unzulässige Wohnnutzungen weist der Kreis WAF auf das laufende Bebauungsplanverfahren der Gemeinde und die Planungshoheit der Gemeinde hin, ebenfalls auf dem Kreis zustehende Ermessen, im Einzelfall darüber zu entscheiden, ob und in welcher Form man gegen möglicherweise unzulässige Wohnnutzungen vorgeht. Die Bezirksregierung erhebt im Bebauungsplanverfahren keine Bedenken. Weiteres Tätigwerden der Bezirksregierung als obere Bauaufsichtsbehörde ist der Gemeinde bisher nicht bekannt.

B) Anfrage der SPD-Fraktion vom 30.07.2020 – beantwortet durch den Leiter des Amtes für Planen, Bauen und Umwelt, Herrn Norbert Reher

1. Wer hat 2002 bei der Grundstücksteilung das gemeindliche Einverständnis erteilt?
Am 23.04.2002 ging bei der Gemeinde Everswinkel ein „Antrag auf Ausstellung eines Zeugnisses (Negativzeugnis) soweit eine Genehmigung zur Grundstücksteilung nicht erforderlich ist“ ein. Der Antrag wurde durch den Grundstückseigentümer über das beauftragte Vermessungsbüro gestellt. In dem Antrag wurde unter „Angaben zur Teilung“ angegeben „zum Zweck der unveränderten Nutzung“. Das bevollmächtigte Vermessungsbüro wurde seitens der Gemeinde schriftlich auf die Festsetzungen des Bebauungsplans hingewiesen, dass dort eine isolierte Wohnnutzung – ohne Bezug zum Gewerbebetrieb – unzulässig ist. Ebenso wurde darum gebeten, den Antragsteller darüber zu informieren, sofern eine isolierte Veräußerung beabsichtigt sein sollte und bevor weitere Schritte unternommen werden. In gleichem Sinne wurde der Kreis Warendorf schriftlich auf diese Festsetzung im Bebauungsplan hingewiesen und dass eine isolierte Wohnnutzung nicht zulässig ist. Ebenso wurde der Kreis gebeten, den Antragsteller hierauf hinzuweisen. Der Eigentümer hat daraufhin bei der Gemeinde vorgesprochen. Die Problematik wurde ihm erklärt. Er gab an, den Erwerber des Grundstücks voraussichtlich zum Betriebsleiter des Gewerbebetriebs zu machen. Er wolle dies noch mit seinem Notar besprechen. Am 14.05.2002 wurde die Grundstücksteilung durch den Kreis WAF genehmigt mit dem Hinweis, dass das dort errichtete Wohnhaus unter der Bedingung genehmigt wurde, dass das Bauvorhaben nach Fertigstellung nur von Personen im Sinne des § 8 Abs. 3 BauNVO genutzt werden darf (Betriebsleiter …).

2. In welchen Ausschüssen ist diese Teilung behandelt worden? Wie war das Ergebnis der Abstimmungen?
Negativatteste zu Grundstücksteilungen, Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen etc. sind Geschäft der laufenden Verwaltung und wurden nicht im Ausschuss behandelt.

3. Gibt es für die betroffenen Grundstücke am Haus Langen kein Vorkaufsrecht durch die Gemeinde?
Ein Vorkaufsrecht besteht gem. § 24 Abs. 1 BauGB für Flächen mit festgesetzter öffentlicher Nutzung oder auch in Gebieten, die nach § 30 BauGB (Bebauungsplan) vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können soweit die Grundstücke unbebaut sind. Es gibt allerdings auch einige Einschränkungen, z. B. wenn an den Ehegatten oder nahen Verwandten verkauft wird. Für die Grundstücke hier war und ist keine öffentliche (gemeindliche) Nutzung festgesetzt. Die unbebauten Grundstücke wurden entweder innerhalb der Familie übertragen oder gehören sogar dem Leiter eines Betriebs am Boschweg, so dass keine Möglichkeit und kein Anlass für ein Vorkaufsrecht der Gemeinde vorlag.

4. Wie konnte es zum Verkauf an einen Eigentümer kommen, der nicht betriebsbezogen dort wohnen würde?
Die Freiheit des Eigentums ist grundrechtlich garantiert. Der Vertrag wurde von Privat zu Privat geschlossen. Die Möglichkeit einer Einschränkung über ein Vorkaufsrecht und damit Verhinderung des Zustandekommens des Kaufvertrages durch die Gemeinde bestand nicht, s.o.

5. Lag dieser Kaufvertrag nicht der Gemeinde vor?
Bei Abfrage des Vorkaufsrechts bei der Gemeinde muss nicht zwingend der Kaufvertrag beigefügt werden. Es reichen Angabe der Grundstücksbezeichnung, Verkäufer und Käufer. In etwa 1/3 der Fälle wird heute nur noch der Kaufvertrag vorgelegt. Ein Kaufvertrag aus 2002 konnte bisher nicht aufgefunden werden. Bei Weiterveräußerung des Grundstücks Am Haus Langen 11 in 2006 wurde mit der Anfrage über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts der Gemeinde der Kaufvertrag vorgelegt. Mangels Rechtsgrundlage wurde das Vorkaufsrecht durch die Gemeinde nicht ausgeübt.

6. Falls doch, wieso kam es nicht zu einer Ablehnung des Verkaufs?
Der Gemeinde steht kein Recht zu, einen Verkauf von Privat an Privat „abzulehnen“. Eine planungsrechtskonforme Nutzung hängt auch nie von der Frage des Eigentums ab, sondern eben von der tatsächlich ausgeübten Nutzung. So ist es auch nicht unüblich, aus steuerlichen oder anderen Gründen Eigentum an Grundstücken, Gebäuden oder Teileigentum auf verschiedene Gesellschaften oder Familienangehörige zu übertragen.

Quelle: Gemende Everswinkel